Spese condominiali: tutti i casi per una corretta ripartizione

La suddivisione delle spese condominiali è un aspetto fondamentale nella gestione di un condominio. È importante comprendere le modalità di ripartizione delle varie spese, sia quelle ordinarie che quelle relative alle parti comuni come il riscaldamento, le scale, il lastrico solare e altre. 

In questo articolo, offriamo una guida completa per una suddivisione equa e trasparente. Inoltre approfondiremo il concetto dei millesimi e come influenzano la ripartizione delle spese condominiali.

I millesimi: la chiave della ripartizione equa delle spese condominiali, ma non solo

I millesimi rappresentano le quote di proprietà all’interno del condominio e costituiscono la base per stabilire in modo equo le spese che ogni proprietario dovrà sostenere.

Il calcolo dei millesimi considera la superficie dell’immobile come punto di partenza, ma tiene conto anche di diversi coefficienti di riduzione legati a fattori come la destinazione d’uso, l’altezza del piano, l’orientamento, il prospetto, la funzionalità e l’utilizzazione dell’appartamento. 

Questo significa che appartamenti uguali, con la stessa metratura, ma situati su piani diversi, possono avere valori millesimali differenti.

L’intero edificio assume il valore simbolico di 1.000 millesimi e tale valore viene distribuito tra i condomini in base alla loro quota millesimale.

È importante sottolineare che le tabelle millesimali possono variare a seconda delle voci di spesa prese in considerazione. Ad esempio, potrebbero esserci tabelle specifiche per il riscaldamento, le scale, gli ascensori o altre parti dell’edificio che riguardano solo alcuni condomini. 

In genere, è il costruttore che provvede a tracciare le tabelle millesimali. Tuttavia, nel caso in cui non siano disponibili, è necessario affidarsi a uno specialista per elaborarle, con la spesa a carico di tutti i condomini.

Non bisogna dimenticare infine, che i millesimi non sono soltanto una base per la ripartizione delle spese. Ma possono anche influenzare la quantità di potere decisionale di ogni condomino. Infatti, i millesimi sono utilizzati per determinare il peso dei voti durante l’assemblea condominiale e possono influire sulle decisioni che riguardano la gestione e la manutenzione dell’edificio.

La diversa suddivisione delle spese condominiali

Nel contesto delle spese condominiali, la loro suddivisione avviene in base a diverse modalità.

L’art. 1123 del codice civile stabilisce tre criteri gerarchici di ripartizione: millesimi, uso e gruppo ristretto. 

Questi criteri hanno natura legale e prevalgono sulla volontà privata, ma con il consenso di tutti gli aventi diritto, è possibile derogare da tali criteri.

La suddivisione delle spese in base ai millesimi

La suddivisione delle spese condominiali in base ai millesimi rappresenta un metodo equo e trasparente per ripartire i costi dei servizi che beneficiano tutti i condomini. Le spese come: la manutenzione generale dell’edificio, l’amministratore condominiale, l’illuminazione delle parti comuni e la gestione del giardino, che beneficiano l’intero condominio, vengono suddivise proporzionalmente ai millesimi di ciascuna unità immobiliare.

In questo modo, chi possiede una proprietà con un valore millesimale più alto avrà una quota di spese comuni più elevata rispetto a chi possiede un’unità con un valore inferiore. Questo sistema di suddivisione garantisce una ripartizione equa e proporzionale dei costi, consentendo a ogni condomino di contribuire in base alle risorse e al valore della propria proprietà.

La suddivisione delle spese in base all’uso

Tuttavia, alcune spese richiedono una modalità di suddivisione diversa. Ad esempio, il riscaldamento può essere calcolato in base al consumo effettivo di ogni unità abitativa. Questo è possibile mediante l’installazione di contatori individuali per determinare la quantità di calore consumata da ciascun condomino. Questo metodo di ripartizione delle spese di riscaldamento permette una maggiore equità, in quanto ognuno paga in base al proprio consumo effettivo.

In generale, le spese relative a tutti quei beni che sono utilizzati dai condòmini in misura diversa, devono essere suddivise in base all’uso che ogni condomino ne fa.

La suddivisione delle spese condominiali: il gruppo ristretto

La suddivisione delle spese condominiali può avvenire in diverse modalità, anche quando si tratta di costi che riguardano solo un gruppo ristretto di condomini. Prendiamo ad esempio le spese relative alle scale, impianti o parti specifiche dell’edificio che sono utilizzate esclusivamente da alcuni condomini. 

In questi casi, può essere adottato un criterio di ripartizione diverso, basato sul principio dell’uso effettivo. Ciò significa che solo i condomini che beneficiano direttamente di tali servizi o strutture contribuiranno alle relative spese. Questo approccio permette di garantire una maggiore equità, evitando che i condomini che non usufruiscono di tali servizi debbano sostenere costi che non li riguardano. La suddivisione delle spese in base all’uso effettivo favorisce una gestione più precisa e una distribuzione dei costi più giusta, rispettando al contempo i principi di solidarietà condominiale.

La ripartizione delle spese di riscaldamento, raffreddamento e acqua calda centralizzata 

A partire dal 29 luglio 2020, è entrata in vigore una nuova disposizione normativa che modifica il sistema di suddivisione delle spese condominiali riguardanti il riscaldamento centralizzato. Tale disposizione, introdotta dall’articolo 9, comma 5, lettera d) del Dlgs. 102/2014 (con l’art. 9 Dlgs. 73/2020), elimina ogni riferimento alla norma UNI 10200, al fine di correggere uno squilibrio che si era verificato nel sistema di ripartizione delle spese.

La nuova disposizione stabilisce che per una corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore, raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché all’uso di acqua calda prodotta in modo centralizzato, almeno il 50% dell’importo complessivo deve essere attribuito agli effettivi prelievi volontari di energia termica da parte dei condomini. Gli importi rimanenti possono essere ripartiti in base a criteri come i millesimi di proprietà, i metri quadri o i metri cubi utili, o le potenze installate.

La suddivisione delle spese condominiali per scale e ascensore

La suddivisione delle spese condominiali relative alle scale e all’ascensore è disciplinata dall’articolo 1124 del codice civile. Questo articolo rappresenta una specificazione rispetto a quanto stabilito nell’articolo 1123 e stabilisce le regole per la ripartizione di tali spese in modo specifico.

Secondo quanto previsto dalla legge, i costi per la manutenzione e sostituzione delle scale e dell’ascensore devono essere sostenuti dai condomini che ne usufruiscono direttamente. La spesa viene ripartita in modo equo, dividendo l’importo totale a metà. La metà della spesa è ripartita in base ai millesimi, mentre l’altra metà viene suddivisa in proporzione al piano in cui si trova l’unità immobiliare.

Questo criterio di ripartizione si basa sulla logica che coloro che beneficiano direttamente dei servizi offerti dalle scale e dall’ascensore devono partecipare in modo proporzionato alle relative spese.

La suddivisione delle spese condominiali per il lastrico solare

La suddivisione delle spese relative al lastrico solare, come stabilito dall’articolo 1126 del Codice Civile, rappresenta un aspetto fondamentale all’interno della gestione condominiale. Il lastrico solare non è solo di proprietà comune, ma è utilizzato in modo comune da tutti i condomini, rendendo così necessario un contributo equo per la sua manutenzione e riparazione, come previsto dall’articolo 1123, comma 1.

Lastrico solare esclusivo

Tuttavia, non è raro che l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i proprietari. In questi casi, la ripartizione delle spese segue le regole specifiche dell’articolo 1126, che tiene conto delle diverse posizioni dei condomini che beneficiano del lastrico solare in modo esclusivo rispetto a quelli che ne usufruiscono solo per la copertura.

Un terzo di tali spese grava su coloro che ne hanno un uso esclusivo, mentre i restanti due terzi sono ripartiti tra tutti i condomini, inclusi quelli che ne usufruiscono in modo esclusivo, in proporzione al valore del piano o della porzione di esso.

La ripartizione delle spese condominiali per il giardino

Le spese per l’illuminazione del giardino comune sono suddivise in base alle quote di millesimi, poiché il giardino contribuisce ad arricchire l’aspetto architettonico dell’intero edificio e le strutture illuminanti svolgono un ruolo cruciale per la sicurezza complessiva dell’edificio.

Giardino esclusivo

Tuttavia, nel caso in cui il giardino sia di proprietà esclusiva di un condòmino, ad esempio come pertinenza di un’unità immobiliare a piano terra o rialzato, le spese sono a carico del singolo proprietario che ne usufruisce in modo esclusivo. Pertanto, sarà compito del condomino provvedere in modo equo alle ulteriori spese di cura e custodia che contribuiscono alla manutenzione del giardino ad uso esclusivo.

Spese di manutenzione di solai, volte e soffitti

La suddivisione delle spese condominiali per la manutenzione dei solai, delle volte e dei soffitti segue le disposizioni dell’articolo 1125 del Codice Civile. Secondo questa norma, le spese sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani sovrastanti, mentre il proprietario del piano superiore si fa carico della copertura del pavimento e il proprietario del piano inferiore dell’intonaco, della tinta e della decorazione del soffitto.

Tuttavia, se gli interventi sono necessari a causa di danni, ad esempio infiltrazioni provenienti dall’appartamento sovrastante, la questione della responsabilità e della ripartizione delle spese può variare. In questi casi, è importante fare riferimento alle sentenze giurisprudenziali per determinare chi debba sostenere il costo degli interventi.

La suddivisione delle spese relative all’antenna e citofono

Per quanto riguarda la suddivisione delle spese condominiali per la manutenzione di antenne e citofoni, è importante distinguere tra le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Secondo una sentenza del Tribunale di Bologna del 22 maggio 1998, la parte comune dell’impianto, ossia la parte che va dall’esterno fino alla diramazione dei cavi diretti alle singole unità abitative, rientra nel regime previsto dall’articolo 1123, secondo comma, del Codice Civile e le relative spese devono essere suddivise equamente tra i condomini. Le parti dell’impianto di proprietà individuale, invece, sono a carico esclusivo di ciascun condomino.

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