L’amministratore di condominio è una figura importante per la corretta gestione del condominio. Il suo ruolo prevede una serie di compiti che vanno dalla gestione delle spese comuni all’organizzazione delle assemblee condominiali, fino alla cura dell’ordinaria manutenzione dell’edificio. Tuttavia, non sempre l’amministratore svolge il proprio lavoro in modo corretto e può accadere che diventi inadempiente. In questi casi, gli inquilini possono richiedere la sua revoca e la nomina di un nuovo amministratore. In questo articolo analizzeremo le cause che possono portare all’inadempienza dell’amministratore di condominio e il procedimento da seguire per richiederne la revoca.
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Quando un amministratore è inadempiente
Come precedentemente evidenziato, l’amministratore di condominio ha diversi compiti e responsabilità riguardanti la gestione dell’edificio e delle parti comuni ad esso appartenenti. L’inadempienza dell’amministratore si verifica quando egli non adempie correttamente a questi doveri, creando problemi e difficoltà per gli inquilini e per il condominio stesso.
Uno dei casi più frequenti di inadempienza dell’amministratore di condominio è quello relativo alla mancata effettuazione delle riparazioni necessarie alle parti comuni dell’edificio. L’amministratore ha il dovere di occuparsi della manutenzione e della riparazione delle parti comuni, come l’ascensore, il tetto, il lastrico solare, l’impianto centralizzato di riscaldamento e così via. Se l’amministratore non adempie a questo dovere, il condominio rischia di subire gravi danni e disagi, con conseguente insoddisfazione e malcontento degli inquilini.
Inoltre, l’inadempienza dell’amministratore può verificarsi anche nel caso in cui questi non si occupi della gestione delle spese comuni. L’amministratore ha infatti il dovere di pagare le bollette dei servizi comuni, avvalendosi del denaro che necessariamente deve far transitare sul conto corrente intestato al condominio. Se l’amministratore non adempie a questo dovere, può verificarsi una situazione di debiti e insolvenze, che compromette il buon funzionamento del condominio.
Infine, l’amministratore di condominio può risultare inadempiente anche nel caso in cui non curi la tenuta dei registri condominiali, non attivi tempestivamente le procedure di recupero dei crediti, non convochi le assemblee condominiali o non dia esecuzione alle delibere approvate. In tutti questi casi, è possibile avviare la procedura di revoca dell’amministratore inadempiente, al fine di nominare un nuovo professionista in grado di gestire correttamente il condominio.
Come revocare un amministratore inadempiente
La revoca dell’amministratore inadempiente può avvenire in due modi: la revoca semplice o la revoca giudiziale. La prima opzione avviene attraverso un’assemblea condominiale, mentre la seconda prevede l’intervento del tribunale.
Analizziamo più da vicino entrambi i rimedi.
Revoca semplice
Se l’amministratore di condominio non rispetta i suoi doveri, i condòmini hanno il diritto di procedere alla sua revoca. Per di più, l’assemblea è libera di revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche senza una giusta causa.
Tuttavia, per farlo, è necessario che la delibera sia approvata con una maggioranza di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) e la maggioranza degli intervenuti. In questo modo, l’assemblea ha piena autonomia nella nomina e nella revoca dell’amministratore e può procedere alla sua rimozione anche senza alcun motivo specifico.
Revoca amministratore di condominio: il compenso
Come abbiamo già detto i condòmini sono liberi di revocare l’amministratore di condominio in qualsiasi momento. L’amministratore revocato deve sempre essere retribuito per il lavoro compiuto fino al momento della revoca.
Va inoltre sottolineato che, se l’amministratore viene revocato senza un giustificato motivo e quest’ultimo è in grado di dimostrare i presupposti per far valere il proprio diritto, potrebbe chiedere il risarcimento dei danni. Tuttavia, questo risarcimento sarà corrispondente alla quota di compenso che avrebbe percepito fino alla naturale scadenza del mandato, come specificato dalla Cassazione (Cass. civ., Sez. III, 19/03/2021, n. 7874).
L’amministratore di condominio non ha sempre il diritto di richiedere il risarcimento danni in caso di revoca. Infatti, nel caso la revoca sia stata fatta per una giusta causa indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale, non potrà richiedere alcun risarcimento. La giusta causa è individuabile in situazioni di gravi inadempienze o comportamenti negligenti dell’amministratore, che abbiano provocato danni economici o di altro tipo ai condomini. In questi casi, la revoca dell’amministratore è giustificata e non comporta il risarcimento danni a suo favore.
Revoca giudiziale
La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio rappresenta una procedura diversa dalla revoca ordinaria decisa dall’assemblea. Essa viene disposta dal tribunale solo in caso di gravi irregolarità e inadempienze commesse dall’amministratore.
Prima di procedere al ricorso per la revoca giudiziale, la legge prevede che l’assemblea si riunisca per deliberare sulla revoca “ordinaria”, cioè a maggioranza. Solo nel caso in cui l’assemblea non assuma la decisione sarà possibile chiedere al tribunale la revoca giudiziale.
In ogni caso, la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è una procedura delicata e complessa che richiede l’intervento di un avvocato esperto in materia condominiale per garantire il rispetto delle regole e dei diritti di tutte le parti coinvolte.
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