Le delibere condominiali rappresentano una delle attività principali dell’amministratore di condominio. Tuttavia, la loro corretta esecuzione può generare dubbi e incertezze, in particolare per quanto riguarda la responsabilità dell’amministratore. Infatti, se da un lato l’amministratore è obbligato ad eseguire le delibere dell’assemblea condominiale, dall’altro lato vi sono situazioni in cui le delibere stesse possono essere annullabili o addirittura nulle. In questo articolo esploreremo dunque quali sono i casi in cui l’amministratore è tenuto ad eseguire le delibere condominiali e quelli in cui invece può essere esentato dalla responsabilità in caso di nullità o annullamento.
Indice dei contenuti
Cosa sono le delibere condominiali
Le delibere condominiali sono decisioni prese dall’assemblea dei condomini riguardo la gestione e l’amministrazione del condominio. Queste decisioni possono riguardare ad esempio la spesa per la manutenzione delle parti comuni, l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, la nomina dell’amministratore condominiale, le modalità di utilizzo dei servizi condominiali, le regole per l’utilizzo delle parti comuni, l’approvazione di interventi straordinari, e così via. Le delibere sono prese in assemblea, dopo un dibattito tra i condomini e un voto finale che determina l’approvazione o meno della proposta in questione.
Il dovere dell’amministratore di condominio: eseguire le delibere
Secondo il codice civile italiano, l’amministratore di condominio ha il preciso dovere di eseguire le delibere approvate dall’assemblea condominiale, a meno che non siano palesemente nulle.
Dopo l’approvazione dai condòmini la delibera assembleare è immediatamente esecutiva e il termine di 30 giorni è solo un limite per impugnare la decisione. Questo significa che l’amministratore deve agire con tempestività e attenzione, rispettando le scadenze previste dalla legge e dagli accordi presi in assemblea condominiale.
In caso contrario, nei casi più gravi, l’amministratore potrebbe incorrere in responsabilità civili o addirittura penali per il suo comportamento negligente.
Delibere annullabili
Le delibere dell’assemblea condominiale possono essere annullabili in alcuni casi, ad esempio quando non rispettano le modalità di convocazione previste dalla legge o dal regolamento condominiale, o quando sono state prese in violazione delle norme di legge o del regolamento.
In questi casi, i condomini che si ritengono danneggiati dalla delibera annullabile possono impugnarla entro un termine di 30 giorni dal giorno dell’assemblea se presenti fisicamente o con delega all’assemblea. Oppure entro 30 giorni dalla ricezione del verbale, nel caso l’interessato fosse stato assente all’assemblea condominiale.
L’amministratore ha il compito di informare gli interessati e gli organi condominiali sull’esistenza del ricorso e sulla sua evoluzione, collaborando con il giudice nel corso del procedimento.
L’amministratore di condominio è tenuto a dare esecuzione anche alle delibere annullabili. Questo perché la delibera annullabile è valida fintanto che non sia formalmente dichiarata nulla dal giudice o sospesa la sua efficacia. La legge stabilisce espressamente che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, a meno che la sospensione non sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
Delibere nulle
Le delibere nulle sono diverse dalle delibere annullabili poiché non sono mai efficaci e l’amministratore non è obbligato ad attuarle. Ad esempio, se l’assemblea decide di eseguire dei lavori all’interno della proprietà privata di uno dei condomini, si tratta di una delibera che esorbita dalle competenze dell’assemblea e quindi è radicalmente nulla. In questo caso, l’amministratore può rifiutarsi legittimamente di darle applicazione senza attendere un’impugnazione formale da parte dei condomini.
Inoltre, a differenza delle delibere annullabili, la nullità può essere fatta valere da qualsiasi condomino senza limiti di tempo. In sostanza, l’amministratore di condominio può disapplicare le delibere assembleari solo nell’ipotesi di nullità, in quanto la decisione è inefficace sin dalla sua adozione.
Approfondimento: cosa dice la legge
Tuttavia, l’amministratore potrebbe avere difficoltà a distinguere tra delibere nulle e annullabili poiché le prime non sono disciplinate dall’ordinamento giuridico.
Per fortuna ci viene in aiuto la sentenza della Cassazione numero 4806/2005, che ha affermato che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell’Assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all’oggetto“; sono, invece, annullabili “le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’Assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in Assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto”.
Conclusioni
In conclusione, le delibere condominiali sono uno strumento fondamentale per la gestione del condominio e devono essere rispettate da tutti i condomini e dall’amministratore. Tuttavia, esistono situazioni in cui le delibere possono essere annullabili o nulle, e in questi casi l’amministratore ha il dovere di agire prontamente e con la massima trasparenza nei confronti dei condomini.
È importante ricordare che l’amministratore deve sempre attenersi alle norme giuridiche che regolano la sua attività, in modo da evitare eventuali conseguenze legali o amministrative. Con una buona gestione delle delibere, l’amministratore può contribuire a creare un clima di armonia e collaborazione all’interno del condominio, favorendo il benessere e la tranquillità di tutti i condomini.
Crediti: Immagini – Freepik
