Obblighi e doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è una figura centrale nella gestione degli edifici residenziali, e il suo ruolo diventa sempre più importante al crescere della complessità dei condomini.  I suoi doveri e obblighi sono molteplici e vanno dalla convocazione delle assemblee condominiali alla gestione dei fondi condominiali, dalla manutenzione e conservazione delle parti comuni alla tutela dei diritti dei condomini. In questo articolo, esploreremo in dettaglio i principali doveri dell’amministratore di condominio, citando le norme di legge e la giurisprudenza che ne disciplinano l’attività. 

Scopriremo in che modo l’amministratore deve agire nell’interesse del condominio e dei suoi proprietari, garantendo una gestione efficace ed efficiente del patrimonio comune e rispettando le normative in materia. 

Se sei interessato a conoscere meglio il ruolo dell’amministratore di condominio, i suoi obblighi e doveri, continua a leggere questo articolo.

Obblighi e doveri all’accettazione dell’incarico

Quando l’amministratore accetta un nuovo condominio in gestione, è obbligatorio che il professionista comunichi al condominio tutte le informazioni anagrafiche e professionali richieste. Tra cui il proprio codice fiscale e le informazioni sul luogo di conservazione dei registri condominiali, nonché gli orari in cui tali registri sono consultabili. 

Inoltre, l’amministratore di condominio è tenuto ad affiggere le proprie informazioni personali e i recapiti sul luogo di accesso al condominio, deve collegare il codice fiscale del condominio alla sede dell’Agenzia delle Entrate, e volturare tutte le utenze dello stabile. L’amministratore di condominio deve formalmente assumere l’incarico, effettuando un passaggio di consegne con il suo predecessore e presentarsi presso la filiale dove è stato aperto il conto corrente del condominio, apponendo la sua firma.

Assemblea condominiale e delibere

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di convocare almeno una volta all’anno l’assemblea dei condomini per l’approvazione del rendiconto annuale, il preventivo di spesa e questioni di ordinaria amministrazione. 

L’assemblea deve essere organizzata entro 180 giorni dalla fine dell’anno di gestione. 

Questa riunione è un momento di democrazia interna al condominio e l’amministratore è obbligato ad eseguire le decisioni dell’assemblea, il mancato rispetto delle sue disposizioni da parte dell’amministratore può comportare sanzioni. 

È importante però che l’amministratore controlli la legittimità, la perfezione e l’efficacia delle delibere adottate dall’assemblea, poiché una delibera nulla non obbliga l’amministratore a fare alcunché. In tal caso, l’amministratore di condominio può solamente convocare una nuova assemblea per procedere con una nuova delibera valida.

Se vuoi approfondire riguardo alle delibere condominiali, i casi in cui sono nulle o annullabili, ti consigliamo questo nostro articolo: Delibere condominiali: valide, nulle o annullabili.

Regolamento di condominio

In un condominio, l’amministratore ha il dovere di garantire l’applicazione del regolamento condominiale.
Il punto 1 dell’articolo 1130 c.c. ribadisce che l’amministratore è responsabile di far rispettare il regolamento condominiale e i condomini possono rivolgersi a lui per farlo rispettare.

Inoltre, spetta all’amministratore disciplinare l’uso delle parti comuni e dei servizi in modo che ogni condomino possa godere al meglio di essi. Tuttavia, l’amministratore non ha alcun potere decisionale su beni che non appartengono agli spazi comuni del condominio, come ad esempio un giardino privato non curato e sporco.

Pertanto, l’amministratore deve sempre attenersi alle disposizioni del regolamento condominiale e, in caso di assenza di regolamento, deve garantire l’uso paritario dei beni comuni tra i condomini. Sapendo interpretare il regolamento nel migliore dei modi, così da poter assicurare sicurezza e serenità a tutti i condomini.

Contabilità: obblighi  e doveri

L’amministratore di condominio ha il compito di gestire in maniera trasparente e chiara la contabilità relativa alla riscossione dei contributi dei condòmini. E gestire allo stesso modo la spesa per i servizi comuni e la manutenzione dell’edificio. 

Questo perché ogni condomino deve avere la possibilità di conoscere la situazione creditoria e debitoria del condominio, per poter prendere decisioni consapevoli e partecipare attivamente alla gestione dell’immobile. 

Per questo motivo, in condomini di maggiori dimensioni, si rende necessaria la tenuta di un libro giornale delle entrate e uscite, accanto al quale può essere istituito uno schedario per indicare i debiti e i crediti di ciascun condòmino. Tale documentazione deve essere sempre a disposizione di tutti i condomini e deve essere aggiornata al massimo entro un mese dall’evento.

Per di più, l’assemblea condominiale può decidere di autorizzare l’amministratore ad attivare un portale online dove è presente tutta la documentazione, in modo che tutti i condomini possano accedervi facilmente tramite il sito del condominio.

L’obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese

La corretta documentazione delle spese del condominio è un obbligo imprescindibile per l’amministratore di condominio. Prima della riforma introdotta dalla L. 220/2012, anche se non era espressamente richiesto, l’amministratore doveva farsi rilasciare la fattura o la ricevuta fiscale per le prestazioni ricevute dal condominio da imprese o professionisti. Oggi, la legge prevede espressamente che l’amministratore conservi tutta la documentazione inerente alla propria gestione, inclusi i documenti giustificativi delle spese.

Inoltre, l’amministratore ha il dovere di fornire ai condòmini l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali ed eventuali liti in corso, su richiesta del singolo condomino.

L’obbligo del rendiconto della gestione

L’obbligo del rendiconto della gestione condominiale è previsto dall’articolo 1130, primo comma, n. 10) del Codice Civile, il quale impone all’amministratore il dovere di redigere il rendiconto annuale della gestione e di convocare l’assemblea per la sua approvazione entro centottanta giorni. La riforma del 2012 ha introdotto il termine per l’approvazione del rendiconto e ha aggiunto l’articolo 1130 bis relativo alle informazioni che devono essere contenute nel rendiconto.

Il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili ed eventuali riserve. La struttura del rendiconto prevede un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Il rendiconto condominiale deve essere allegato all’avviso di convocazione dell’assemblea ordinaria e deve essere reso disponibile per la visione dei condòmini nei giorni precedenti l’assemblea. In caso di approvazione del rendiconto, le somme portate a debito di ciascun condomino diventano definitive ed immediatamente esigibili.

L’obbligo di aprire il conto corrente condominiale

In sintesi, la Legge 220/2012 ha anche introdotto l’obbligo per l’amministratore di condominio di aprire e utilizzare un conto corrente bancario intestato al condominio per tutte le somme ricevute dai condomini o da terzi, nonché per quelle erogate per conto del condominio.

L’apertura di un conto corrente condominiale è considerata un adempimento essenziale per una corretta gestione condominiale e la mancata apertura e utilizzazione di tale conto costituisce un’inadempimento particolarmente grave. 

L’omessa apertura di un conto corrente condominiale può comportare la revoca dell’amministratore per giusta causa da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria e può essere sanzionata con la revoca da parte dell’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino. Inoltre, l’uso di un conto personale da parte dell’amministratore può generare confusione e commistione di interessi tra condomini diversi e tra condomini e amministratore, rendendo impossibile il controllo dell’operato dell’amministratore e della gestione dei contributi da parte dei singoli condomini.

Obbligo di conservare i registri condominiali

L’amministratore di condominio ha il dovere di conservare per un periodo di dieci anni i registri condominiali in modo accurato e sicuro per evitarne danni. Inoltre, è obbligato a redigere un orario in cui tali registri possono essere consultati liberamente dai condominii che hanno il diritto di richiedere copie degli stessi a proprie spese in qualsiasi momento.

La legge attuale individua quattro registri obbligatori: il registro anagrafico che contiene i dati catastali di ogni unità abitativa e le informazioni personali dei proprietari, il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio, il registro di nomina e revoca degli amministratori e il registro di contabilità dove sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.

In caso di richiesta, l’amministratore di condominio deve fornire una certificazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali controversie in corso ad un singolo condomino, ad esempio in caso di compravendita immobiliare all’interno del condominio.

Obblighi alla cessazione del mandato

Al termine del mandato, l’amministratore di condominio è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione riguardante il condominio e ogni singolo condomino. In caso contrario, sarebbe accusato di appropriazione indebita e subirebbe le conseguenze legali, compresa la revoca della licenza professionale.

Anche dopo aver lasciato la carica, l’amministratore uscente è responsabile per tutti i compiti urgenti che possono causare danni alle parti comuni del condominio fino al completamento del passaggio di consegne.

Secondo il codice civile, i condomini che devono nominare un amministratore di condominio devono avere sempre uno in carica, e non possono rimanere senza amministratore neppure per un solo giorno.

Scopri quando è obbligatorio l’amministratore di condominio, e che vantaggi porta nella vita dei tutti i giorni.

In sintesi, gli obblighi e i doveri dell’amministratore di condominio sono molteplici e di grande responsabilità. Si tratta di un compito delicato e importante, che richiede grande competenza e attenzione, poiché dalla sua corretta esecuzione dipende la tutela del patrimonio comune dei condòmini e il corretto funzionamento dell’edificio.

Crediti: Immagini – Freepick